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La loan to value ou LTV est un indicateur utilisé lors de l’octroi du prêt immobilier.

Il consiste à faire un ratio entre le montant du crédit et la valeur d’achat du logement (hors droits de mutation et/ou d’acquisition).

Plus ce ratio est élevé, plus le risque de l'emprunt est important.

Loan to value : définition et calcul du ratio

La LTV est un ratio d'endettement. Il se calcule en rapportant le montant d'un emprunt à la valeur du bien acquis grâce à cet emprunt et/ou de l'actif donné en garantie de l'emprunt.

Il mesure ainsi, au moment n, le niveau d’endettement d’un emprunteur au regard de la valeur vénale de ses actifs immobiliers. Plus ce ratio est élevé, plus le risque de l'emprunt est important.

De façon générale, la hausse des prix de l’immobilier a pour effet de faire baisser mécaniquement le niveau de la loan to value. L’augmentation du prix de l’actif sous-jacent améliore le ratio (il se resserre).

La baisse des prix du m2 à l’effet inverse. Si la valeur du bien immobilier se tasse, le « poids » du prêt qui le finance augmente et le ratio se détériore (il s’élargit).

Entreprise et loan to value

Lorsqu’une entreprise finance l’acquisition de biens avec un effet de levier, la baisse des prix a pour effet de dégrader le ratio de sa LTV.

En effet, si l’entreprise est forcée pour une raison ou une autre de céder l’actif financé, sa valeur de réalisation au prix de marché est moindre. Les sûretés sont donc moins importantes.

Pour se préserver, les banques fixent des ratios d’endettement qui ne doivent pas dépasser certaines limites.

L’emprunteur est tenu de réaliser périodiquement une évaluation de la valeur vénale des actifs immobiliers donnés en garantie. Il mesure ainsi, au moment n, le niveau du ratio LTV. Et, doit faire en sorte que ce niveau ne franchise jamais certaines limites.

Si ce n’est pas le cas, le financeur peut, dans certains cas, exiger le remboursement par anticipation de tout ou partie du ou des crédits consentis pour limiter ses risques ; il peut aussi contraindre l’emprunteur à souscrire une assurance hypothécaire.

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