Optimiser les mensualités d'un crédit immobilier

À jour en Octobre 2017

Écrit par les experts Ooreka

La durée de votre crédit et ses mensualités sont à fixer selon votre capacité de remboursement.

Mensualités crédit immobilier

Durée de l'emprunt et mensualités

Durée de l'emprunt et montant des mensualités sont intimement liés.

  • Emprunt courte durée :
    • le coût de l'emprunt sera moins élevé,
    • mais vous aurez plus à rembourser chaque mois.
  • Emprunt sur une durée plus longue :
    • vous aurez moins à rembourser chaque mois,
    • mais le coût total sera plus élevé.

Ainsi, plus vos mensualités seront élevées, plus la durée de votre emprunt et son coût seront réduits. Il est donc dans votre intérêt d'optimiser le montant de vos mensualités dans la limite de vos capacités de remboursement et d'endettement.

A savoir : les banques exigeront que votre endettement n'excède pas 33 %.

L'impact du montant des mensualités sur le coût de l'emprunt : exemples

Le coût de l'emprunt est égal à la somme de toutes vos mensualités moins le montant du capital emprunté.

  • Vous empruntez 200 000 € sur 10 ans à 5,3% :

Vos mensualités sont de 2 150 €. Au total sur 10 ans vous paierez à la banque 10 x 12 x 2150 = 258 000 €. Le coût de votre emprunt est donc 58 000 €.

Vous pouvez choisir d'emprunter sur 20 ou 30 ans, alors :

  • un emprunt sur 20 ans : vous rembourserez 1 375 euros par mois. Coût de l'emprunt : 130 000 euros (1 375 × 12 × 20 = 330 000 €),
  • un emprunt sur 30 ans : vous rembourserez 1 160 euros par mois. Coût de l'emprunt : 217 600 euros.
Pour un emprunt de 200 000 €
durée taux mensualités (en €) coût du credit (en €)
10 ans 5,3 % 2 150 58 000
20 ans 5,5 % 1 375 130 000
30 ans 5,7 % 1 160 217 600

Entre 10 et 30 ans, le coût de l'emprunt passe de 58 000 à 217 600 €, soit une hausse de 275% € !

Bien sûr il faut tenir compte du fait que votre argent n'aura pas la même valeur dans 30 ans et que vous épargnerez davantage d'argent chaque mois... Cependant il apparaît quand même dans cette analyse qu'un emprunt à court terme coûte nettement moins cher.

Calculatrice crédit immobilier

Le bon équilibre : mensualité = 30 % de vos revenus ?

Pour choisir la durée et les mensualités, vous suivez donc un double objectif :

  • minimiser le coût de votre credit : il faut donc que la durée soit la plus courte possible, et donc la mensualité la plus élevée possible ;
  • tout en respectant votre capacité de remboursement : afin que chaque mois vous puissiez rembourser sans soucis.

Les professionnels estiment que vos mensualités ne doivent pas excéder 30 % de vos revenus mensuels.

Ce montant est appelé votre « capacité d'emprunt ». Dans certains cas, ce pourcentage peut dépasser les 30 %, car la banque prend en compte le montant qu'il vous reste pour vivre chaque mois, en fonction de votre train de vie et votre capacité à rembourser le prêt.

Autre solution : faire évoluer vos mensualités

Presque tout est possible, vous pouvez prévoir de faire évoluer les mensualités.

  • Elles peuvent augmenter de façon fixe décidée à la signature du contrat, en tablant sur le fait que vous gagnerez plus d'argent dans le futur et que vous pourrez donc rembourser plus.
  • Elles peuvent être modulables c'est-à-dire augmenter ou baisser selon les périodes de la vie.
  • Elles sont modifiables ponctuellement, à la hausse comme à la baisse, dans une limite de 30 % des mensualités ou de la durée du crédit. Dans ce cas, vous conservez le même taux d'intérêt.

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