La garantie d'emprunt immobilier

À jour en Juin 2017

Écrit par les experts Ooreka
Garantie d'emprunt immobilier

La garantie d'un crédit immobilier consiste en tout ce que vous pouvez apporter comme recours, afin que, en cas de défaut de paiement de votre part, la banque puisse récupérer l'argent que vous ne pourrez plus lui rembourser.

Il existe 3 principales garanties d'emprunt immobilier :

  • le privilège de prêteur de deniers (IPPD) ;
  • l'hypothèque conventionnelle ;
  • les cautions.

Ces garanties sur l'emprunt immobilier ne sont pas obligatoires.

Nous pouvons si vous le souhaitez, vous mettre en relation avec un ou plusieurs spécialistes du crédit immobilier. Ils pourront vous proposer un devis gratuit et sans engagement.

Le privilège de prêteur de deniers (IPPD) : préférable pour un bien déjà construit

Quoi ? 

Il permet à la banque, en cas de non-paiement de votre part, de vendre le bien et de toucher le fruit de cette vente.

Comment ? 

Il fait l'objet d'un acte notarié.

Où ? 

Inscription à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente.

Coût

Le salaire du conservateur des hypothèques (0,05 % du prêt) + les frais de notaire + frais divers.

Avantages

Il est prioritaire sur toutes les autres garanties. Il commence à la date de vente. Coût plus faible que l'hypothèque car dispensé de taxe de publicité foncière (0,715 % du montant du prêt).

Inconvénients

Il ne peut être pris que sur un bien existant.Vous ne récupérez pas la somme en fin de crédit.

L'hypothèque conventionnelle : plus chère mais possible si votre bien n'est pas achevé

Différences avec l'IPPD :

  • Elle prend date à partir de la date d'inscription et non de vente (donc le créancier sera remboursé après celui qui bénéficie du privilège prêteur denier).
  • Elle fait l'objet d'une taxe de publicité foncière (0,715 % du montant du prêt), son coût est donc plus élevé ! Sont dispensés de cette taxe : le prêt épargne logement, le prêt accession sociale, le prêt conventionné et le prêt à taux 0 %.
  • Elle peut être prise même si votre bien est encore en travaux.

Privilège prêteur deniers et hypothèque : des frais en plus

Deux ans après l'extinction de la dette, l'inscription du privilège ou de l'hypothèque s'éteint d'elle-même. Si le bien est revendu avant ce délai, la banque peut le faire vendre en cas d'impayé même si le propriétaire a changé !

Il faut donc procéder à la mainlevée (radiation) de l'hypothèque auprès du conservateur des hypothèques par l'intermédiaire d'un notaire. Les frais (1 % du montant du prêt ) sont à votre charge, vous ne récupérez rien en fin de crédit.

Caution : moins coûteux et vous récupérez une partie à la fin du crédit

Le principe : une personne ou une société se porte caution et remboursera l'emprunt à votre place si vous ne pouvez payer. 

Deux types de caution :

  • la caution solidaire d'un particulier ;
  • la caution mutuelle auprès d'un organisme.

La caution solidaire d'un particulier

Comme il s'agit d'un engagement très lourd pour le particulier qui se porte caution, l'acte doit respecter certaines règles :

  • être écrit ;
  • contenir un certain nombre de mentions obligatoires.

Bon à savoir : la caution solidaire d'un particulier peut être limitée dans le temps : 5 ou 10 ans par exemple.

La caution mutuelle auprès d'un organisme

Dans ce cas, vous devrez payer :

  • une contribution à un fond mutuel de garantie (dont le montant vous sera majoritairement reversé à la fin du crédit s'il n'y a eu aucun incident) ;
  • une commission définitivement acquise par l'organisme de cautionnement : entre 2 et 3 % du montant du prêt.

En échange :

  • L'organisme se porte garant du remboursement du prêt auprès de la banque.
  • S'il est amené à payer, il aura la possibilité de se retourner contre vous et de procéder à une saisie-exécution sur n'importe lequel de votre actif.

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