PTZ plus 2017 : tout sur le PTZ+

À jour en Juin 2017

Écrit par les experts Ooreka

Le PTZ+ ou prêt à taux zéro plus a été créé en 2011 afin de pouvoir donner la possibilité à plus de ménages d'acheter un 1er logement d'habitation principale. Ses conditions d'attribution sont fixées chaque année par décret.

À sa mise en place en 2011, il a remplacé de nombreux dispositifs d'aides et le gouvernement l'a présenté comme le PTZ+ ou prêt à taux zéro plus. Aujourd'hui, l'appellation PTZ+ a tendance à être remplacée par simplement PTZ pour prêt à taux zéro. Quelle que soit l'appellation, il s'agit d'un seul et même dispositif.

PTZ+

Qu'est-ce que le PTZ plus ?

Le PTZ+ a été mis en place le 1er janvier 2011 afin de remplacer différentes aides :

  • le PTZ ;
  • le Pass foncier ;
  • le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt.

Les 2 derniers ont disparu depuis le 1er janvier 2011 et le PTZ a évolué. Le PTZ+ prévoit la prise en charge des intérêts du prêt par l'État, sans frais de dossier. Ce prêt est valable seulement pour le premier achat d'une résidence principale dans le neuf ou l'ancien.

Bon à savoir : le prêt à taux zéro plus est fait pour compléter d'autres prêts, et ne peut financer la totalité de l'achat du bien, ni excéder le montant des autres prêts d'au moins 2 ans qui servent à financer l'acquisition.

De plus, ce PTZ+ est modulable en fonction :

  • de vos revenus ;
  • du nombre de personnes occupant le logement ;
  • de la zone géographique où est située votre habitation.

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Les évolutions du PTZ

Les conditions du PTZ sont revues chaque année, ce dispositif a donc fortement évolué depuis 2011. Depuis 2012, il est soumis à des conditions de ressources.

PTZ 2017

En 2017, le PTZ ne connait pas de modifications. Les modalités de ce prêt sont donc les mêmes qu'en 2016. Seul changement, la loi de finances rectificative pour 2016 rend éligibles au PTZ les acquisitions en première propriété de droits réels immobiliers d'une résidence principale dans le cadre d'un bail réel solidaire.

PTZ 2016

La loi de finances 2016 a encore plus simplifié ce dispositif d'aides mais a aussi élargi ses conditions d'attribution avec :

  • des plafonds de revenus plus élevés ;
  • un montant maximum revu à la hausse ;
  • l'élargissement des possibilités de financement d'un logement ancien à toutes les communes ;
  • la possibilité d'un différé de remboursement pour tous ;
  • une condition de résidence abaissée à 6 ans.

PTZ 2015

Afin de simplifier le fonctionnement du PTZ+, la loi de finances 2015 a supprimé les conditions liées à la réglementation thermique et aux conditions de performances énergétiques des logements neufs. Elle a aussi ouvert le PTZ au financement de l'achat d'un logement ancien sous certaines conditions :

  • achat d'un logement situé dans un parc social par un occupant ;
  • achat d'un logement nécessitant la réalisation de travaux d'amélioration, situé dans une commune rurale éligible.

Qui peut souscrire au PTZ+ ?

Les primo-accédants

Les seules personnes concernées pour souscrire au PTZ plus sont celles qu'on appelle « primo-accédants », c'est-à-dire les ménages qui n'ont jamais été propriétaires ou ne sont pas propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans.

Les remboursements sont modulables en fonction de vos revenus. Il ne peut y avoir qu'une seule demande de PTZ+ par ménage. Le PTZ+ est valable aussi bien en France métropolitaine que dans les DOM. Les établissements qui prêtent doivent avoir passé une convention avec l'État.

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Exceptions

Dans les cas suivants, les personnes qui souscrivent au PTZ+ n'ont pas à remplir la condition de primo-accédant :

  • les titulaires d'une carte mobilité inclusion mention « invalidité », ou de l'ancienne carte d'invalidité en cours de validité (2e ou 3e catégorie, c'est-à-dire ceux qui ne peuvent exercer une activité professionnelle et ont besoin de services d'aide à la personne) ;
  • les bénéficiaires d'une allocation adulte/enfant handicapé ;
  • les victimes d'une catastrophe qui a rendu leur résidence principale inhabitable.

Conditions d'obtention du PTZ+ 2017

Acheter dans le neuf ou dans l'ancien sous conditions

Le PTZ permet de financer :

  • la construction ou l'achat d'un logement neuf ;
  • achat d'un logement social par un occupant ou un gardien à condition que le prix de vente du logement soit inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines ;
  • achat d'un local pour le transformer en logement (assimilé à de la construction) ;
  • achat d'un logement nécessitant la réalisation de travaux importants permettant de l'assimiler fiscalement à un logement neuf ;
  • achat d'un logement ancien nécessitant la réalisation de travaux d'amélioration représentant au moins 25 % du coût d'achat.

Investir dans sa résidence principale

Le logement financé par le PTZ plus doit devenir la résidence principale de l'emprunteur au plus tard un an après la fin des travaux ou la date d'achat du logement.

Cependant, cette obligation ne s'applique pas :

  • aux personnes qui veulent faire du logement leur résidence principale au moment de leur retraite, à la condition que celle-ci intervienne dans un délai maximum de 6 ans ;
  • en cas de mutation professionnelle ;
  • en cas de divorce ou de dissolution d'un PACS ;
  • dans le cas d'une période de chômage supérieure à un an, attestée par l'inscription au Pôle emploi ;
  • en cas d'invalidité ou d'incapacité attestée par la délivrance d'une carte mobilité inclusion mention "invalidité" ou de l'ancienne carte d'invalidité en cours de validité

Ce n'est que dans ces circonstances particulières que le propriétaire pourra mettre le bien en location. Hors situations particulières, la mise en location du bien est possible passé 6 ans.

Bon à savoir : pour les PTZ souscrits avant 2016, la mise en location du bien passé les 6 premières années nécessite l'accord de la banque.

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Zonage

L'obtention du PTZ+, ainsi que son montant, dépendent de la zone où se situe l'achat immobilier à financer. La France est ainsi divisée en 4 zones immobilières :

Zones Exemple de communes
A (+ A bis) 727 communes : Paris et Île-de-France, Lyon, Lille, Marseille, Montpellier, etc.
B1 1 546 communes : Annecy, Le Havre, Caen, Dijon, Chambéry, Bayonne, La Rochelle, Aix-les-Bains, Grenoble, Nancy, Strasbourg, etc.
B2 3 898 communes : Agen, Angers, Albi, Bergerac, Besançon, Béziers, Boulogne sur mer, Calais, Carcassonne, Gap, etc.
C Reste du territoire

Bon à savoir : la liste des communes affectées aux zones A, B1, B2 et C est consultable dans l'arrêté du 01/08/14 disponible sur le site officiel à cette adresse.

Conditions de ressources

Depuis le 1er janvier 2012, le PTZ+ est accordé aux ménages ne dépassant pas un certain plafond de ressources (revenu fiscal de référence de l'année N-2 de toutes les personnes qui vont occuper le logement, ou bien coût total de l'opération divisé par 9 ; prendre le montant le plus élevé), en fonction du zonage et du nombre de personnes composant le ménage.

Plafonds en vigueur en 2016 et 2017
Personnes occupant le logement Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 37 000 € 30 000 € 27 000 € 24 000 €
2 51 800 € 42 000 € 37 800 € 33 600 €
3 62 900 € 51 000 € 45 900 € 40 800 €
4 74 000 € 60 000 € 54 000 € 48 000 €
5 85 100 € 69 000 € 62 100 € 55 200 €
6 96 200 € 78 000 € 70 200 € 62 400 €
7 107 300 € 87 000 € 78 300 € 69 600 €
8 et plus 118 400 € 96 000 € 86 400 € 76 800 €

Plafonds en vigueur du 1er octobre 2014 au 31 décembre 2015
Personnes occupant le logement Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 36 000 € 26 000 € 24 000 € 22 000 €
2 50 400 € 36 400 € 33 600 € 30 800 €
3 61 200 € 44 200 € 40 800 € 37 400 €
4 72 000 € 52 000 € 48 000 € 44 000 €
5 82 800 € 59 800 € 55 200 € 50 600 €
6 93 600 € 67 600 € 62 400 € 57 200 €
7 104 400 € 75 400 € 69 600 € 63 800 €
8 et plus 115 200 € 83 200 € 76 800 € 70 400 €

Bon à savoir : l'emprunteur doit fournir un ou plusieurs avis d'imposition N-2 afin de justifier des revenus de l'ensemble des occupants.

Comment calculer le montant du PTZ plus 2017

Voici les différents critères pris en compte pour calculer le PTZ+.

Montant total d'opération

Le coût total de l'opération immobilière qui est pris en compte dans la détermination des droits au PTZ plus est constitué du coût d'achat, du coût des travaux, des frais d'agence, des frais d'assurance responsabilité-dommage et des diverses taxes afférentes à la construction. Il ne comprend pas les frais de notaire ni les droits d'enregistrement.

Montant plafond d'opération

Toutefois, le PTZ+ s'appliquera dans la limite d'un montant plafond par opération immobilière :

Plafonds en vigueur en 2016 et 2017
Nombre d'occupants Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 150 000 € 135 000 € 110 000 € 100 000 €
2 210 000 € 189 000 € 154 000 € 140 000 €
3 255 000 € 230 000 € 187 000 € 170 000 €
4 300 000 € 270 000 € 220 000 € 200 000 €
5 et plus 345 000 € 311 000 € 253 000 € 230 000 €

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Quotité du prêt

La quotité du prêt est la proportion du montant de l'opération immobilière prise en charge par le prêt. Si le montant de l'opération dépasse le plafond, la quotité s'applique au plafond.

Depuis 2016, elle est fixée à 40 %. Le montant du PTZ est donc plafonné à 40 % du coût de l'opération dans la limite des plafonds. Dans le cadre du rachat d'un logement social, est elle toutefois fixée à 10 %.

Les années précédentes la quotité du PTZ dépendait de plusieurs critères :

  • localisation du logement (zonage) ;
  • type de logement : logement social ou non.
Au 1er janvier 2015
  Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C Logement ancien vendu par un bailleur social
Pourcentage appliqué 26 % 26 % 21 % 18 % 10 %
Au 1er janvier 2014
  Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C Logement ancien vendu par un bailleur social
Pourcentage appliqué 33 % 26 % 21 % 18 % 10 %

Exemples de calcul du montant du PTZ+

Un couple sans enfant achète le deux-pièces HLM qu'il occupe à Strasbourg pour 140 000 € :

  • Strasbourg = zone B1. Le plafond pris en compte est 189 000 €, le montant d'achat est donc en-dessous du plafond.
  • S'agissant d'un logement social, la quotité est de 10 %.
  • Montant du PTZ+ : 14 000 € (140 000 x 10 %).

Une famille avec deux enfants achète une maison neuve à Angers, pour 230 000 € :

  • Angers = zone B2. Donc le plafond pris en compte est 220 000 €.
  • La quotité est de 40 %.
  • Montant du PTZ+ : 88 000 € (220 000 x 40 %).

Remboursement du PTZ plus

Conditions générales de remboursement

Le remboursement du PTZ plus est composé d'un barème à 3 tranches (ou profils) et comprend une période de différé. La durée de remboursement ne peut être supérieure à 25 ans.

Le remboursement en différé du PTZ signifie que :

  • le remboursement de 100 % de la somme totale du PTZ est différé ;
  • pendant la période de différé aucun remboursement du capital du PTZ n'est nécessaire ;
  • le solde du PTZ doit être remboursé pendant la 2e période.
Tranche Capital différé Durée de la période 1 (différé) Durée de la période 2 (remboursement)
1 100 % 15 ans 10 ans
2 100 % 10 ans 12 ans
3 100 % 5 ans 15 ans

Montant des ressources

Le montant des ressources prises en compte pour le calcul de la durée du prêt et de la période de remboursement se calcule comme suit :

  • somme des revenus fiscaux des personnes qui occuperont le logement pour l'année N-2 (deux ans avant l'obtention du PTZ+) ;
  • ou coût de l'opération immobilière divisé par 9 ;
  • prendre le montant le plus élevé des deux, et le diviser par le coefficient familial.
Coefficient familial
Nombre de personnes 1 2 3 4 5 6 7 8 et plus
Coefficient familial 1,0 1,4 1,7 2,0 2,3 2,6 2,9 3,2
2016 et 2017 : logement neuf et ancien
Quotient familial en € Durée totale du prêt Période de différé Période de remboursement après le
différé
Tranche Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 ≤ 22 000 ≤ 19 500 ≤ 16 500 ≤ 14 000 25 ans 15 ans 10 ans
2 De 22 001 à 25 000 De 19 501 à 21 500 De 16 501 à 18 000 De 14 001 à 15 000 22 ans 10 ans 12 ans
3 De 25 001 à 28 000 De 21 501 à 23 500 De 18 001 à 20 000 De 15 001 à 18 500 20 ans 5 ans 15 ans

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Transfert du PTZ plus

La vente du logement avant la fin du PTZ+ entraîne le remboursement intégral des sommes encore dues. Toutefois, s'il fait l'acquisition d'une nouvelle résidence principale qui répond aux critères du PTZ+, l'emprunteur pourra conserver le bénéfice de son prêt, sous la forme d'un transfert du capital restant dû.

Le transfert du PTZ+ d'un établissement bancaire à un autre doit toujours se faire sur une opération éligible au PTZ+ à la date du transfert.

Exemple : en 2017, le transfert d'un PTZ plus dont l'offre a été émise en 2014 doit se faire sur une opération éligible au PTZ+ selon les critères applicables en 2017.

Pour refuser le transfert, la banque initiale doit invoquer une dégradation significative de la qualité de la garantie.

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