Rachat de crédit immobilier 

À jour en Août 2017

Écrit par les experts Ooreka

Si vous avez souscrit un crédit il y a quelques années, les taux d'intérêts actuels sont peut-être plus avantageux. Dans ce cas, vous pouvez :

Sachez également qu'un rachat de crédit peut vous permettre :

  • de rassembler plusieurs crédits en un,
  • d'allonger la durée de votre crédit si vous avez des difficultés à assumer vos mensualités.

Rachat de crédit immobilier : les gains

Racheter un ou plusieurs crédits peut vous permettre de gagner de l'argent, à condition que les gains engendrés soient supérieurs aux frais engendrés.

La différence de taux

Bien entendu, votre rachat de crédit n'engendrera des gains que s'il y a une différence de taux entre votre ancien et votre nouveau crédit.

Si vous optez pour un nouveau crédit de même durée, selon où vous en êtes dans le remboursement de votre crédit, cette différence devra être plus ou moins importante pour que l'opération soit intéressante :

  • si vous êtes dans le 1er tiers de votre remboursement la différence de taux entre les 2 crédits devra être d'au moins un point ;
  • si vous êtes dans le 2ème tiers de votre remboursement la différence de taux entre les 2 crédits devra être d'au moins 2 points ;
  • par contre si vous êtes dans le 3ème tiers de votre remboursement, quel que soit la différence entre les 2 taux, il n'est pas intéressant de racheter votre crédit.

En cas de nouveau crédit de plus courte durée, le rachat de crédit sera souvent intéressant du moment que le nouveau taux d'intérêt est plus faible.

La négociation de l'assurance décès invalidité

L'assurance décès invalidité est difficile à renégocier dans votre propre banque (renégociation de crédit), mais possible dans le cadre d'un rachat de crédit par une autre banque :

  • Le nouveau contrat d'assurance proposé sera forcément moins cher que votre assurance actuelle, puisque les cotisations seront calculées sur un crédit moins cher.
  • Pour gagner encore plus, vous pouvez en profiter pour vous adresser à un cabinet de courtier en assurance qui vous proposera un contrat spécifique adapté à votre profil (moins cher en général).

Rachat de crédit : comptez bien les coûts associés

Modifier votre prêt entraîne des frais. Avant de négocier une baisse de taux, faites le calcul de ces frais afin de voir si un rachat de prêt immobilier vaut le coup...

Indemnités de remboursement anticipé

Le rachat de prêt immobilier entraîne son remboursement anticipé, et donc votre banque vous demandera certainement des indemnités de remboursement anticipé.

Sachez que le montant de ces indemnités doit être indiqué dans votre contrat de prêt immobilier, et que selon la loi Scrivener, celles-ci sont plafonnées à 3 % du capital restant dû. Vous pouvez donc facilement calculer à combien elles s'élèvent.

Elles sont souvent négociables et ne sont pas du tout automatiques en cas de réaménagement de prêt.

Mais si vous changez de banque (rachat de crédit), vous aurez plus de mal à négocier des indemnités plus faibles que si vous restez dans la même banque (renégociation de crédit).

Frais de dossier et garantie

En plus des indemnités de remboursement anticipé, il faut savoir que le rachat de crédit entraîne le paiement de frais de dossier et de garantie.

Les frais de dossier peuvent être négociés auprès de la nouvelle banque. Si ce n'est pas le cas incluez les biens dans le coût du rachat de crédit.

De même, votre nouveau crédit devra être garanti, pour cela vous devrez prendre en compte le coût :

  • d'une reprise d'hypothèque ;
  • ou de la mise en place d'une caution (beaucoup moins cher).

Toutefois, dans le cas d'un crédit d'un faible montant vous pourrez essayer de négocier que la mise en place se fasse sans garantie.

Rachat de crédit : quelques conseils

  • Taux variable ≠ taux fixe : pour faire baisser le taux, la banque vous proposera souvent de passer d'un taux fixe à un taux révisable. Méfiance, c'est plus risqué !
  • Avoir confiance. Privilégiez un organisme connu comme une grande banque (plus de crédibilité + relation globale de qualité).
  • Faites jouer la concurrence : demandez des cotations à plusieurs banques.
  • Allonger la durée du crédit diminue les mensualités, mais pas le coût du crédit. Souvent, les banques vous proposent de faire un prêt sur une durée plus longue : mensualités diminuées, mais coût de crédit bien supérieur !

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