Calculer les intérêts intercalaires de la construction

À jour en Avril 2018

Écrit par les experts Ooreka
Calculer les intérêts intercalaires de la construction

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Tout contrat de construction de maison individuelle (CCMI), toute vente en l'état de futur achèvement (VEFA) ou autre achat immobilier non bâti se règle en plusieurs étapes, au fur et à mesure des appels de fonds du constructeur.

Les emprunteurs non préparés sont souvent surpris de constater le prélèvement d'intérêts intercalaires sur leur relevé de compte, pourtant un calcul simple permet d'en comprendre le principe et de régler son budget en conséquence.

Voici toutes les explications pour bien comprendre et calculer les intérêts intercalaires de la construction.

1 Comprendre les intérêts intercalaires

Le principe des intérêts intercalaires

Un achat immobilier en VEFA se règle souvent en 5 fois en fonction de l'avancée des travaux, or il peut se passer 2 ans entre la signature du contrat de prêt et l'emménagement, 2 années durant lesquelles il va falloir payer un loyer en plus des intérêts du crédit immobilier.

Si vous n'avez pas les moyens de cumuler ces 2 charges, le prêteur vous permet de commencer à amortir votre prêt à la remise des clefs, et vous fait payer des intérêts intercalaires sur les sommes débloquées en attendant la fin de la construction.

Valeur des intérêts intercalaires

Ils correspondent au montant de la somme débloquée, sur laquelle on applique le taux du prêt ramené au mois.

Exemple : suite à un appel de fonds du constructeur, la banque débloque 50 000 € d'un prêt à 4 %. Elle facturera 167 € d'intérêts intercalaires à l'emprunteur (50 000 € × 4 %/12 = 167 €).

Note : l'emprunteur devra également s'acquitter de l'assurance crédit sur ces 50 000 € débloqués, basée sur le capital emprunté.

2 Calculez vos intérêts intercalaires

  • Sur l'offre du constructeur, consultez le planning des paiements.
  • À la première échéance, faits le calcul suivant :

(somme à débloquer × taux du prêt) / 12

  • Faites de même avec le taux d'assurance et additionnez les 2 résultats : c'est ce que vous devrez payer à la banque.
  • Faites la même chose aux étapes suivantes, en y ajoutant le montant des intérêts intercalaires précédents.

Exemple : un premier appel de fonds de 10 000 € lors d'un prêt à 4 % avec assurance à 0,3 % coûtera 34 € d'intérêts intercalaires (10 000 € x 4 %/12 = 34 €) plus 2,50 € d'assurance (10 000 € x 0,3 %/12 = 2,50 €), ce qui fera 36,50 € en tout.

Autre exemple : un deuxième appel de fonds de 20 000 € coûtera 68 € d'intérêts intercalaires plus 5 € d'assurance pour un total de 73 €. En additionnant les 36,50 € précédents, l'emprunteur paiera 109,50 € à sa banque ce mois-ci.

Note : le montant des intérêts intercalaires mensuels augmente au fur et à mesure que les fonds sont libérés.

3 Évitez les frais trop élevés

Certaines banques pratiquent la commission d'engagement, c'est-à-dire qu'elles vont vous facturer à hauteur de 1 % de la somme restant à débloquer en plus des intérêts intercalaires, ce qui rend l'opération très coûteuse.

Demandez directement au créancier, lors de son offre de prêt, s'il prévoit une commission d'engagement dans son contrat.

Bon à savoir : la Poste et la LCL ont tendance à pratiquer la commission d'engagement avec tout financement de construction.

4 Intégrez les intérêts intercalaires au prêt

Pratiquement toutes les banques et sociétés de crédit permettent aux emprunteurs de différer le paiement des intérêts intercalaires à la remise des clefs en les intégrant à la dette, ce qui soulage le budget durant la construction, mais ajoute au prix de l'opération.

Calculez le coût du différé

Faites la somme des intérêts intercalaires en suivant la méthode de calcul de l’étape 2, et ajoutez-la au montant emprunté.

Exemple : si le prêt est de 300 000 € pour un total d'intérêts intercalaires de 4 000 €, la dette deviendra alors 304 000 €.

Évitez les intérêts intercalaires

Certaines banques pratiquent l'amortissement direct sur construction, ce qui vous permet de ne pas avoir à payer d'intérêts intercalaires et de commencer à rembourser le capital emprunté dès le premier appel de fonds du constructeur.

Dans ce type de financement, vous remboursez le capital tous les mois comme si la somme totale avait été mise à disposition, mais vous ne payez d'intérêts et d'assurance que sur la fraction débloquée.

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